Danmarks mest gennemsigtige ejendomsvurdering

Vurderingen er beregnet på baggrund af salg af lignende ejendomme i området de seneste fem år. Du kan se salgs- og ejendomsdata for hver enkelt af de ejendomme på kortet eller i tabellen nedenfor.

Beregningen er foretaget i seks trin:

1. Fremskrivning af salgspriser: Salgspriserne for hver af de ejendomme fremskrives til nuværende kvartal på baggrund af salgsstatistik fra Danmarks Statistik.
2. Beregning af kvm-pris: Der beregnes en kvm-pris for hhv. bygningen og grunden på hver af de ejendomme.
3. Lighedsbaseret vægtning: Hver sammenlignelig ejendom får en lighedsscore baseret på 14 parametre: nærhed (17%), boligareal (13%), energimærke (8%), byggeår (8%), afstand til sø (8%), afstand til kyst (8%), afstand til jernbane (7%), afstand til stor vej (7%), afstand til startbane (7%), afstand til natur (6%), grundareal (5%), værelser (3%), bad/toilet (2%) og varmekilde (2%). Nærhed måler den fysiske afstand mellem ejendommene — jo tættere de ligger, jo mere ens beliggenhed. Afstande til natur, vand og støjkilder sammenlignes på logaritmisk skala, så forskellen mellem 15 m og 50 m fra fx natur tæller langt mere end forskellen mellem 500 m og 535 m. Jo mere en ejendom ligner vurderingsejendommen, jo højere vægtes den i den gennemsnitlige kvm-pris. Klik på en ejendom i tabellen for at se hvordan den scorer på de enkelte parametre.
4. Frasortering af outliers: Ejendomme med en kvm-pris der afviger markant fra de øvrige (IQR-metoden) frasorteres normalt. Men hvis ejendommen har en lighedsscore på 75% eller derover — dvs. dens beliggenhed og karakteristika ligner vurderingsejendommen — beholdes den i beregningen, da prisafvigelsen sandsynligvis afspejler reelle forskelle snarere end datafejl. Ejendomme hvor bygningen er opført efter salgsdatoen frasorteres altid, da salgsprisen ikke afspejler den nuværende bygning.
5. Samlet vurdering: Den samlede vurdering beregnes på baggrund af de vægtede kvm-priser fra de sammenlignelige ejendomme, ganget med boligarealet, og justeret for stand.
6. Fordeling på grund og bygning: For huse estimeres bygningsværdien ud fra nybyggeripris, stand og en markedsjustering. Salgsprisen minus bygningsværdien giver grundværdien (residualmetoden). Grundværdien pr. kvm vægtes med lighedsscore og ganges med vurderingsejendommens grundareal. For ejerlejligheder beregnes grundværdien med to metoder: (1) residual pr. m² boligareal — ejendomsværdi pr. m² minus bygværdi pr. m² (nybyggeripris × stand), og (2) moderejendommens grundareal × områdets grundpris, fordelt efter fordelingstal. Afvigelsen mellem de to metoder bruges som robusthedsindikator.
7. Stand-justering: Ejendommens stand vurderes automatisk ud fra byggeår, varmekilde, antal badeværelser, energimærke og tagmateriale (asbestrisiko) sammenlignet med områdets ejendomme. Fibercement-tag (eternit) på bygninger opført før 1988 indikerer risiko for asbest, som trækker bygningsværdien ned — vurderet relativt til de sammenlignelige ejendomme. Justeringsskalaen er baseret på den faktiske prisspredning blandt de sammenlignelige ejendomme og er asymmetrisk: dårlig stand giver en større prisnedgang end god stand giver pristillæg — i overensstemmelse med forskning i ejendomsprisfastsættelse. Du kan justere standen manuelt med slideren.