Beregn din friværdi

1. Adresse → ejendom (BFE-nummer)

Din indtastede adresse slås op i DAWA (Danmarks Adressers Webapi) og omsaettes til et BFE-nummer via Datafordeleren. BFE-nummeret er den unikke nøgle til din konkrete ejendom og bruges i de efterfølgende opslag.

2. Offentlig ejendomsvurdering

Vi henter den seneste offentlige vurdering fra Vurderingsstyrelsen — det er den samme vurdering, der bruges som grundlag for ejendomsskat. Vurderingerne er typisk 1–2 år gamle, så vi fremskriver værdien til i dag via Danmarks Statistiks prisindeks for den relevante ejendomskategori (enfamiliehus, rækkehus, ejerlejlighed osv.), som vi slår op på BBR-anvendelseskoden.

3. Aktive pantebreve i Tinglysningen

Med BFE-nummeret kalder vi Tinglysningen.dk (med certifikat-autentificering) og henter alle aktive pant­hæftelser på ejendommen. For hvert pantebrev får vi hovedstol, kreditor, rente, type, datoer og — hvor det findes — udløbsdato. Aflyste pantebreve filtreres fra.

For hvert aktivt pantebrev henter vi desuden det komplette dokaktuel-XML (selve lånedokumentet), som giver præcise værdier der ikke findes i den summariske oversigt: løbetid i måneder (HaeftelseLoebetidMaaneder), antal terminer pr. år, afdragsfrihedsindikator, bidragssats og — for F-lån — rentetilpasningsinterval.

4. Klassificering af pantebrevene

• Realkreditlån med fast rente (Nykredit, Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit, Jyske/BRFkredit, DLR): Behandles som obligationslån — indfries til aktuel markedskurs.
• Rentetilpasningslån / F-lån (markeret med refinansiering, rentetilpasning, foreløbig rente eller variabel rente hos realkredit): Indfries til kursen på den bagvedliggende RTL-obligation. Matchingen er beskrevet i detaljer i afsnit 7 herunder.
• Banklån (pantebrev til bank med fast rente, uden SDO-klausul): Indfries til kurs 100.
• Offentlig gæld (kreditor = Skatteforvaltningen, Gældsstyrelsen osv.): Ikke obligations-funded og har ingen kendt løbetid eller amortiseringsplan i Tinglysningen. Indfries til kurs 100, og restgæld sættes til den tinglyste hovedstol — vi antager ikke 30 års annuitet som for banklån, da feltet er ukendt for denne kreditortype.
• SDO-pantebrev (pantebrev med klausulen „Særligt om SDO-pantebreve: Kreditor kan funde dette pantebrev …”): Lånet er funded via Særligt Dækkede Obligationer — enten af banken selv eller via et realkredit-koncernselskab. Behandles som obligationslån, og kursen hentes fra funding-instituttet (se afsnit 8).
• Stående lån (vilkår staaendeLaan): Der betales kun rente i lånets løbetid — hovedstolen afdrages ikke. Restgæld = hovedstol indtil udløb.
• Ejerpantebrev / skadesløsbrev: Sikkerhedsstillelse — ikke et lån i sig selv. Hovedstolen er en ramme, der typisk dækker en kassekredit eller et banklån. Den reelle saldo kendes kun af banken, og de indgår derfor ikke i indfrielsen.
• Afgiftspantebrev (markeret med TinglysningAfgiftOverfoerselIndikator=true): Pantebrev der alene indestår for at overføre tinglysningsafgift til fremtidige pantebreve. Ikke en reel gæld — ekskluderes helt fra beregningen.

5. Restgæld (annuitetsformel)

For hvert lån beregnes hvor meget der er tilbage at betale i dag ud fra:

• Oprindelig hovedstol, rente (kupon) og lånedato fra Tinglysningen
• Antal terminer pr. år: hentes fra pantebrevet (typisk 4 = kvartalsvist for realkredit, 12 = månedligt for bank). Fallback: 4.
• Afdragsfri periode: hentes fra pantebrevet hvis angivet. Under afdragsfri termin betales kun rente — hovedstolen står urørt. Efter perioden amortiseres lånet over den resterende løbetid.
• Løbetid: hentes fra pantebrevets udløbsdato hvis tilgængelig — ellers antages 30 år (20 år hvis kupon > 5 %).

Formel (afdragsperioden): restgæld = hovedstol · (1+r)k − y · ((1+r)k − 1)/r, hvor r er terminsrenten, k antal forløbne afdragsterminer, og y er den faste terminsydelse beregnet over afdragsperioden.

6. Indfrielseskurs

Prioritering: Pantebrevet kan selv angive en fast indfrielseskurs i feltet HaeftelseIndfrielseKurs (typisk 100 = pari). Er feltet sat, bruger vi den direkte som indfrielseskurs — det er den pris lånedokumentet fastslår, og vi springer derfor Nasdaq-opslaget over for både realkredit, F-lån og banklån. Det er også det rigtige for SDO-pantebreve, hvor bonden ikke handles på åbent marked.

Er feltet ikke sat, bestemmer lånetypen kursen:

• Realkreditobligationslån indfries ved at låntager køber obligationerne tilbage på markedet. Vi henter aktuel kurs fra Nasdaq Copenhagen på en matchende obligation (samme udsteder, kupon og udløbsår).
• F-lån: kursen på den bagvedliggende RTL-obligation (se afsnit 7).
• Kontantlån & banklån indfries til kurs 100.

Indfrielsesbeløb = nominel restgæld × kurs / 100. Ved lave markedskurser (fx et 2 %-lån fra 2021 med kurs ~75 i dag) kan man indfri billigere end restgælden — en såkaldt kursgevinst. Muligheden slipper kun igennem når pantebrevet ikke har en fastsat indfrielseskurs.

7. F-lån: matching af RTL-obligation

Flekskredit-lån refinansieres løbende via salg af nye RTL-obligationer (Rente­Tilpasnings­Lån). Indfrielseskursen er derfor kursen på den konkrete RTL-obligation, der bakker op om lånet i den igangværende periode — ikke den næste auktion.

Trin 1 — F-periode fra Tinglysningen. Vi udlæser F-perioden (1/3/5/10 år) i prioriteret rækkefølge:

1. Summarisk XML: feltet RefinansieringsIntervalMaaneder / 12
2. Summarisk XML: regex på fritekst-afsnit („Rentetilpasningsinterval: 5 år” eller „F5-lån”)
3. Fallback: samme opslag i dokaktuel-XML (lånedokumentet)

Trin 2 — næste rentetilpasningsdato. Fra lånedatoen springer vi fremad i F-årige trin, indtil vi rammer første dato efter i dag: refiDato = lånedato + n × F-periode. For et F5 optaget 1. april 2022 er det altså 1. april 2027.

Trin 3 — opslag på Nasdaq Copenhagen. Vi henter hele screener-listen af realkredit­obligationer fra Nasdaq (alle 3 sider, ca. 2700 bonds, caches 60 min.) og filtrerer på:

• Samme udsteder som pantebrevets kreditor (NYK, RD, Nordea Kredit, Jyske/BRF, DLR).
• Obligationsnavnet ender på RF — danske RTL-obligationer har ikke „RTL” i navnet (det mønster findes kun i svenske statsobligationer). Eksempler: 1NYK13Hja31DKKRF, 1RD10A29APRF, 1NDASDROAP27RF.
• Valuta = DKK (EUR- og SEK-varianter filtreres fra).
• Udløbsdato > i dag, sorteret efter nærmeste afstand til refiDato.

Trin 4 — F-periode-verifikation. Flere RTL-obligationer fra samme udsteder udløber ofte samme dato (fx to NYK‑bonds 1. april 2027 — én F5 og én F10). For at vælge den rigtige henter vi /instruments/{id}/summary pr. kandidat og beregner bondens levetid: levetid = expiryDate − firstListingDate. Matcher levetiden F-perioden inden for ±1 år, er bondens F-type verificeret.

Visning i tabellen:

• ✓ F5 verificeret — bondens levetid matcher F-perioden entydigt.
• ⚠ N× — flere RTL-kandidater udløber samme dato, men deres levetid matcher ikke F-perioden entydigt. Kursen anvendes, men kan tilhøre en anden F-type.
• Ingen badge — der var kun én RTL-kandidat på udløbsdatoen, så valget er entydigt.

Fallback: Kan F-perioden ikke læses fra Tinglysningen, eller findes der ingen matchende RTL på Nasdaq, antages kurs 100. Er pantebrevets HaeftelseIndfrielseKurs sat, springes hele RTL-opslaget over og den fastsatte kurs bruges direkte (se afsnit 6).

8. SDO-pantebrev: funding-institut-mapping

SDO-pantebreve er et relativt nyt fænomen: banken yder lånet, men funder det via Særligt Dækkede Obligationer. I standardklausulen hedder det at kreditor kan „funde dette pantebrev, enten ved egen SDO-obligationsudstedelse eller ved at overdrage lånet til et godkendt pengeinstitut eller realkreditinstitut” — altså et funding-institut. Overdragelsen kan ske uden at debitor får meddelelse.

Da kursen kun kan hentes fra det faktisk udstedende institut, mapper vi banken til dens sandsynlige funding-institut baseret på koncern-tilhørsforhold:

• Danske Bank → Realkredit Danmark
• Jyske Bank → Jyske Realkredit
• Nordea → Nordea Kredit
• Nykredit Bank → Nykredit
• Øvrige ca. 50 danske banker uden eget realkredit-institut (Arbejdernes Landsbank, Spar Nord, Sydbank, Ringkjøbing Landbobank, lokale sparekasser osv.) → Totalkredit (default)

Når mapping anvendes, vises den under kreditor-navnet i tabellen som „→ Realkredit Danmark” med et SDO-funding‑badge. Kursen er så et estimat: vi kender ikke den præcise obligation bag lånet uden ISIN-henvisning i dokumentet, men matcher på samme løbetid/kupon (hhv. F-periode for F-lån) som for et almindeligt realkreditlån.

9. Friværdi

Friværdi = offentlig vurdering − samlet indfrielsesbeløb

Sikkerhedspantebreve (ejerpantebrev/skadesløsbrev) er ikke med i summen, da saldoen er ukendt. Er der pantsættelse via et ejerpantebrev, kan den reelle friværdi derfor være lavere end beregnet.

Forbehold

• Beregningen er vejledende og erstatter ikke en officiel indfrielsesberegning fra realkreditinstituttet.
• F-lån matches mod RTL-obligationen ud fra næste rentetilpasningsdato og verificeres via bondens levetid (se afsnit 7). Ved gul ⚠-badge kan kursen tilhøre en anden F-type end lånet — afvigelsen er dog typisk få kursenheder. Øvrige variabelt forrentede lån (CIBOR+, RenteMax osv.) behandles som kurs 100.
• For SDO-pantebreve (afsnit 8) er funding-instituttet en antagelse baseret på koncern-mapping — den faktiske modpart kan være en anden, og banken kan ifølge klausulen overdrage lånet uden at debitor får meddelelse. Kursen er derfor et estimat, ikke en præcis indfrielsespris.
• Fremskrivningen af den offentlige vurdering bruger Danmarks Statistiks prisindeks pr. ejendomskategori — den afspejler altså markedstrenden, ikke den konkrete ejendoms stand eller beliggenhed siden seneste vurdering.
• Afdragsfri periode bruges kun hvis den står i pantebrevet. Er afdragsfriheden aftalt udenom Tinglysningen (fx senere tilføjet), indregnes den ikke. Når pantebrevet blot angiver „mulig” afdragsfrihed, antager vi konservativt at den udnyttes fuldt ud (op til 10 år).
• Nasdaq-screener caches 60 minutter og bond-summary 24 timer. Aktuelle kurser hentes friskt ved hver beregning.